导 读
    进入2009年,在宏观调控与金融危机双重影响下,我国房地产业面临着产业升级与转型。自北京诞生第一个企业独栋项目之后,拥有超大面积可发挥空间和定制优势的独栋产品,拥有低楼层、低密度、低容积率,高绿化率的企业独栋,逐渐成为北京乃至全国大中性企业办公选址的新趋势,并向传统办公模式发起新挑战。总部基地之后,谁将成就下一个企业独栋与产业园区蓝海?金融海啸对企业独栋与产业园区的冲击有多大?扩大内需给企业独栋与产业园区带来的商机有哪些?又有哪些政策制肘着企业独栋与产业园区的发展?企业独栋与产业园区如何化危机为转机,迎来发展新契机?
主办单位:  
房讯网   房讯网
协办单位:
中国不动产
北京市商务房地产商会
中关村不动产商会
北京商业地产网
特别支持单位:
中国房地产业协会
中国房地产研究会
全国工商业联合会房地产商会
全经联盟
  • 黄岚
  • 杨乐渝
  • 张翰坤
  • 郝鑫
  • 吕俊成
  • 梁峰
  • 张璟
  • 张大庆
  • 王铁成
  • 邓镇铭
  • 黄星照
  • 蒋举
  • 高飞
  • 许皞
  • 关海
  • 邢鲲
  • 李鼎
  • 沈毅
2009中国企业独栋与产业园区高峰论坛主要议题
  论坛主题:独栋力量
  论坛名称:2009中国企业独栋与产业园区高峰论坛
  论坛时间:2009年5月15日下午14:00—17:00
  论坛地点:北京凯晨世贸中心

  主持人:我是房讯网刘凯,先介绍一下到场的嘉宾,全国工商联房地产商会副秘书长黄岚,全国职业经理人秘书长杨乐渝先生,中原地产副总经理张翰坤先生。我们这次是独栋企业论坛,所以这次我们开发商也比较多,开发商我介绍一下。国华投资大厦副总经理王铁成,非中心市场总监张忠,东升科技园销售总监陈海波,中关村环保科技示范园营销经理石占,通州商务园代表,总部基地市场部经理张璟,Max空港企业园策划总监吕俊成,汇龙森留学人员创业园 招商服务总监梁锋,招商服务项目经理韩健、BDA国际广场 销售总监高飞,策划总监关海、BDA芯中心营销策划总监张大庆,策划副总

经理许皞 营销中心邓镇铭,总部国际招商部经理 邢鲲,亦庄硅谷的代表,还有北京经开国际企业大道策划经理黄星照,高策顾问沈毅 中国外资信息网的CEO朱鹏翼先生。

  在这里也代表主办单位对我们今天的嘉宾表示热烈地欢迎。

  我们面对09年全球金融危机的市场背景,企业独栋与产业园区将如何规避风险,如何提升企业独栋场景的影响力,中国企业独栋与产业园区需要一次聚焦,需要一次畅所欲言的机会,也更需要交流经验探讨问题的一个沟通平台。实际上这也是我们这次主办这次论坛的出发点和目的。我们这次论坛请到了22家的相关企业独栋和产业园区的项目,我们想这次规模应该是我们全国第一次,这样一个大规模的论坛。

  我们主办方房讯网是去年年底上线的,这个网站我们刚刚上线,大家有兴趣的话也可以上网浏览一下,欢迎给我们提一些意见。我们主要是两个使命,一个就是我们作为企业用户,我们是一个顾问,选址的顾问。同时对开发商这块我们又是一个网络营销的顾问,是这样一个定位,我们也想通过这次活动为企业独栋产品做出我们的媒体应有的贡献。

  说起企业独栋首先可能想到的是生态或者郊区化,或者是集群这种概念。我们也想了一下,大概有人总结是三低一高,低楼层、低密度、低容积率。我们可以加上一个叫低成本。一高就是高绿化率。从产品形态上面来看,郊区化生态在美国已经是比较流行了,在我们国家可能就是近几年,我们北京这块是03年从总部基地开始的。

  在美国典型的样本就是硅谷,我们可能都比较清楚。在我们中国短短的几年,在东南、东北、西南、西北都有分布,我们今天到场的这些项目,比如在东北,我们有非中心,有北京有LINK,还有亦庄硅谷。在西南我们有总部基地,还有总部国际,西北实际上很早的一个项目叫硅谷亮层,中关村软件园。除了这些之后,还有龙脉硅谷,商业园也分布在其他的区域。

  实际上这几年随着居住的郊区化,办公理念也在发生变化。低密度,不动办公近几年也是比较流行的,还有城市的发展的原因。企业选址郊区化实际上是一种趋势,并形成了一种力量。我们称之为独栋的力量。这也是我们今天论坛的主题。

  我们今天这个论坛分成两个部分,第一个部分是主题发言,第二个是有相关的议题,或者我们就企业独栋这个项目目前存在的问题,大家分别发表一下自己的看法。

  探讨企业独栋或者是产业园区,实际上都离不开中国的经济形势,也离不开我们房地产的市场形势。我们首先有请全国工商联房地产商会黄岚,就如何发挥行业协会的作用,为企业独栋获得政府支持这块谈一下自己的看法。

  黄岚:谢谢大家!今天这个主题叫企业独栋,从独栋角度来谈我们办公的趋势。我今天先跟大家沟通一下我们今年的一个市场形势。最近我们商会刚刚发布了一个工作报告,这个报告主要是针对全国七十多个大中城市做的调研。2009年1季度商品房销售面积是11309,这是继我们连续十四个月负增长后首次增长。

  销售量已经接近了2007年的同期水平。一线城市如深圳,它的销售面积增加这块,其次是广州,增幅是81.0和26.7%。上海表现为负增长,依然是负2.1。从这些数量上可以看出来,我们一季度的成交量明显放慢,这是否意味着今年的市场彻底回暖。对此业界有不同的看法。在一季度房价并没有太大的增长,并有所下跌。

  2009年1季度七十个多个大中城市,商业用房还比上涨0.5。在一季度的前两个月住宅的价格均比还比下降,其中九十平方米下降0.2,高档住宅和经济。

  长三角和珠三角呈下降趋势。

  地价在今年总体水平是下降的,居住下降了大概是2.31%,工业用地下降1.08%。一季度反映出来开发商的投资意愿是比较低迷的。第二季度实际上报告还没有出来,但是我们简单地从北京市场反映来看,整个市场表现比一季度有所差别。

  今年的四月份以北京来计算的话,共成交商品房期房算到每天大概是446套。与三月份相比,已经上涨了20%,这个数字还是很大的。与二月份相比,猛涨了113%,这成为07年以来销售套数最多的一个月,在北京的这个月已经达到我们07年的销售套数。(点击进入详细)

  杨乐渝:我今天主要是来学习的,所以让做主题发言,我说不太恰当,今天这个平台实际上主题发言应该是我们做企业独栋的各位实践者,也是发展商,还有我们其他的专家。

  我想说的主要就是刚才接着黄总讲的这一个话题,企业独栋和产业园这样一个产品,产业升级和产业转移的一个需求推动产生的这样一个产品。在现在的这样一个市场条件下,我觉得有大量的问题实际上是需要去做研究的。包括和产业经济的怎么样有效地去衔接,包括我们的办公资源如何和商务资源和其他的商业资源、交通资源、教育资源去做衔接。像这样的一些话题,我们房地产开发尤其企业独栋的开发和产业经济这个层面的结合,反映在这样的企业独栋这个话题上,实际上已经非常紧密了,它实际是一体化的话题。所以,我们感到从房讯网来搭建一个平台,让我们发展商能够在这样一个平台上去交流开发经验,去总结一些失败的教训,然后去研究一些销售和创新的办法。是非常有意义的。

  可能各位不太了解房地产经理人联盟,我几句话给大家介绍一下,我们全国房地产经理人联盟是在商会的直接领导下,我们从今年年初开始,启动的在全国范围内房地产经理人这么样的一个社坛组织,主要是把我们开发商的职业经理人团结在一起,搭建一个交流、交友和相互项目合作的一个平台。实际上这个平台和我们今天这个论坛所要达成的一个解决问题的平台是一致的。我们马上要在这个平台上成立写字楼的委员会,也是希望我们做企业独栋的,我们写字楼的同仁能够积极地参与。经过四个多月的发展,现在我们全国房地产经理人联盟在全国的六个城市,在上海、重庆、深圳、河北、沈阳都成立了分支机构,都成立了分盟,所以,我也希望我们,北京是我们的大本营,在做写字楼的这些朋友能够参与我们写字楼的专业委员会来,我们也和北京信息网合理打造一个研究平台、一个推广平台,来共同为我们的开发商更好地去做服务,做一些实实在在的推动问题解决和推动项目发展的一些动作。

  所以,我就先说这么多,把更多的时间留给开发商。谢谢。

  主持人:谢谢杨秘书长,下面有请张翰坤先生讲话。

  张翰坤:我觉得其实按次序发言应该是开发商发言在前面,毕竟我们是做乙方,做服务的。现在刘总安排我先代表经济公司发发言。

  我觉得从产品来说,刚才两位领导也都讲了大概市场的方向。我觉得从产品我就说说我自己对产品的一个个人观点。

  我觉得低密度的产品在现在市场应该是不可或缺的和必要的产品。但是,现在产品本身,我觉得通常在一些地段我们开发商,以及对未来的产品应该跟政府要发出一点声音,因为他们都讲的都是大的,我就讲点实际的。我觉得捞肝的,我觉得我们开发商在做这个项目应该向政府,向有关部门给自己多争取一些相关的政策和待遇。咱们今天的问题也提到了,就是有

关独栋产业园区的前景判断和应对策略,以及相关政策的支持,如何获得政府的支持。

  我觉得从这个方面,低密度的产品是在办公楼,以及市区的发展到一定阶段以后,一些形成个性和有确切需求的企业对于更富有变化的一种需求,所以从这个角度来讲,低密度产品它的存在的价值是非常大的,而且是必然的。一个企业发展到一定实力之后,它不可能说我公司没钱就买一个低密度办公来用。

  现在低密度产品在核心区域或者靠近城区的位置,我觉得很少。亦庄有一些,还有像我们现在合作的建工地产的项目,但是相对来说都不足以达到标准办公楼的所处的位置。地块有了,相应的政策,我觉得多少政府还是给了一些支持。但是,一个项目发展起来,就像我们现在做的项目,我觉得一个成功的项目运作起来之后,完全可以有能力带动相应的一个地块周边的很多液态的联动的效果。比如像空港的,比如像上地的,我觉得海淀不发展软件园、环保园,永清路边上的道路环境、市政环境,恐怕还要加以时日路才能修得像现在这么完善。(点击进入详细)

  主持人:我们进入第二部分,我们以前也准备了一些议题,后来我跟杨总也讨论了一些。我们议题分成几个,我们把大家的思路做了一些限制,整个这五个议题牵扯到我们目前企业独栋产品或者是产业园区目前存在的问题,或者说是我们能够提出来的一些应对的策略等等这些方面,我们想我们可以让开发商来放开来谈,不要去具体限定。郝总,我们从郝总开始,这也是跟我们有合作的。

  郝鑫:简单说说,刚才听了黄总,还有杨秘书长,对低密度的企业独栋这块的,包括产业园的一些开发。

  今天咱们论坛的主题我觉得很好,叫独栋力量。但其实咱们冷静下来思考,独栋到底有没有力量,其实是现在我觉得在座的每一个做独栋的项目和开发商应该思考的事。其实我们真的没有力量,应该说我推导这个没有力量的原因在哪儿呢,其实写字楼本身就没有力量,商业立场在咱们的声音里头,在咱们舆论声音是没有力量的。这一点我觉得更多可以看看咱们所

有的与地产有关的杂志,所有与地产有关的媒体,真正关于咱们写字楼地产,商业地产进到咱们写字楼地产很少。在网上或者电视媒体或者平面媒体看到的像任总,任志强这样的地产大客户。

  地产列入咱们救世产业的一项。以住宅地产为主的房地产业,其实不需要救世。前几年本身给自己带来一些问题,国家没法救。但是真正需要救的是咱们写字楼市场,我想写字楼更多,有时候说房地产股市晴雨表。去年咱们写字楼北京空置率在七百万平米以上,成交五万平米。

  其实金融危机对咱们的影响是很大的,金融危机对咱们的危机,对企业的影响确实是很大的。到咱们这个季度,我们也看了一些数据,咱们空置房量是大量增长,而且出租的房也是在大量退租,这个都是数字表明的,这就说明写字楼市场受金融危机很大。所以这样其实也不讳言,我们这个项目开盘的时间和面市的时间挺尴尬,正好这样一个危机下,我们开面市的时候就面市了。(点击进入详细)

  下面我们有请我们吕总,这也是我们凌空经济区比较有份量的一个项目。

  吕俊成:首先感谢给我们提供了一个沟通和交流的机会。我想刚才刘总也提到了,于企业独栋或者产业园区我们这类的项目的一个特点,三低一高的特点。其实就我个人而言,我们可能还会再多一高,三低两高这样一个特点。就是具有一个低容积率、地建筑密度、低层次,高绿化率和高水溶率。这是我们企业独栋和产业园区的项目。可能这五个特点也决定了我们类似的项目都是必然处在城市的边缘,这样的所谓边缘化的产品。因为在真正的城市的核心区或者是办公的集中区域,从城市规划上面不允许我们这样。

  可能从大的环境上面被定为成边缘化的产品,我们大家之间的团结就显得更加重要了。现在我继续一下刚才郝总的话题。可能我们从大家的形势和整体的经济形势来看,可能都会面临几个问题,也是我们最希望通过媒体也好,通过其他一些网

络的渠道,希望政策层面能够协调、协助我们解决这样的一些问题。可能一个就是大家都会面临的一些产业政府支持上的一些问题,在座的有来自亦庄、海淀中关村产业园的这样一些项目,他们在产业的支持上走在前面,我想更多的企业独栋和产业园区的项目,它没有中关村和亦庄上的优势。

  第二个方面,就是在配套设施方面。这个配套设施,更多是这种公共交通的配套,它并不是说项目本身的生活或者服务配套,生活服务配套,我们开发商可以多花一点精力,损失一点利润,多花一点钱自己做出自己的生活和服务配套。这种共同交通配套,应该是大家都需要迫切解决的一个问题。我们毕竟不可能所有的入住的客户,所有入住的企业不可能用私家车来解决交通的问题。(点击进入详细)

  主持人:我们下面有请BDA新中心的张大庆先生,对我们的项目包括我们刚才说到的问题也谈一谈。

  张大庆:大家好,首先感谢主办方给我们提供这样一个平台,能够使更多做独栋写字楼项目的同行大家坐在一起能讨论一下我们的项目,讨论一下我们的前景。

  我们应该算是一个老项目,但是从市场亮相来讲,应该是一个新项目,这是2003年已经作为一个完整的项目。二期是在今年已经开工,而且大部分楼座封顶。从市场运作来讲,现在同样跟大家面临着同样一个问题,在金融危机,在各个企业缩减开支的前提下,怎么样打开我们营销的一个思路。

  刚才郝总、吕总也都说过,这类的项目,我们有一个共同的特点,就是跟住宅相比,我们做写字楼的开发商好像更实在

一些,因为写字楼的投资者相对于住宅的投资者来讲,应该是更为理性。在开发商的推广营销的策略来讲,大家都选择比较务实,比较落地的一些言词,一些卖点,很少采用很多的华丽的措词。

  从我们来讲,也是基于所有的宣传,基于产品的特色、功能。因此,我们是觉得,刚才几位老总也都说过,从政府这个角度的大力支持,对我们的销售,对我们的项目推广和项目发展都是非常重要的。因为我们这个项目还没有正式地入市,从项目销售的目前现状来看,我们还没有太多跟大家分享,今天主要是来学习学习,看看其他的项目在这些方面我们可以学到一些东西。我也相应刚才几位老总说的,在这个大的环境下,大家都是做独栋写字楼,独栋项目,可以抛开一些项目之间的因素,大家可以坐在一起经常探讨一些项目的利弊、发展方向,做到所谓的抱团取暖。其实不管是同一个区域也好,还是同一个城市也好,其实每个项目都不是完全一样的,从产品的功能,大家都可以取长补短。所以,这就是我跟大家说一下,也希望同行还能坐下来经常沟通,也希望多有这样的机会。谢谢主持人。

  记者:谢谢张部长,刚才我们政策这块比较有同感,写字楼,从客户的角度,从按揭的角度,开发商这个角度可能限制也是多一些。这个问题,我个人觉得到目前的情况下,包括金融危机也好,这些问题我觉得应该是有一个声音或者我们大家能够一起坐下来探讨,就是怎么样去向上或者向相关的部门,包括银行去做一些反映,这些方面能不能做一些事。这也符合我们国家目前包括扶植中小企业的政策。买楼大部分的客户应该说都是中小企业,像大企业用不着这些,都是由中石化,用不着这些贷款什么的。这个问题我觉得我们也可以大家一起来想一想,我们怎么样共同地把这个事情发出一个声音,刚才郝主任也谈到,一起做这个事情。

  下面请我们营销中心邓镇铭来谈一谈。

  邓镇铭:大家好,我给大家汇报一下我们的项目遇到经济危机的一些情况。

  到现在为止我们应该有四十到五十万平米已经入住了,150多家企业在我们园区。从今年以来,我们区域出现了一些跟以往的情况不太一样的一些情况。第一个首先是我们一些外向型的出口型的一些企业出现了一些退出,一些局部有一两个企业在我们这里,因为企业的外向型的单子缺少,所以企业支付不了园区的租金,所以就发生了推租。

  第二个就是我们园区的一些内资型,外资我们原来占到80%左右,内资民营企业,尤其是开年过后,民营企业大量地增长。好像一些亦庄主导型的,像生物医药的和新能源的企业在近两个月发展比较好,三月份、四月份我们有一些企业是08年

的时候,在我们园区租了一个两千平米的厂房,今年又扩租了。像这样的一些民营的企业,这几个月以来,在我们企业是发展得比较好的。独栋这个项目,从今年年初,因为遇上了经济危机,然后独栋这个项目在金融危机下面受到一些影响,我们加强的物业服务方面的一些功能,最主要是四个方面。一个是给园区的企业提供人才引进,我们是和通州区的一些学校,技工学校和一些大学进行了合作,然后定期组织我们园区把人才的需求搜集。从三月份我们大概有五百名的加工型和管理型的人才吸引进来。我们把这些人才统一起来,向有关学校招聘。

  第二个同才团购,我们园区做成一个大的企业,然后把它出于压缩成本的考虑,办公用址或者是电脑相关的,如果园区企业有需求,都可以一起统一来采购。只要符合我们的要求,可以享受孵化器的政策,同时我们可以协助办理通州区的一些技术认定。

  第四个就是,我们的物业部门承诺,所有在不管是生物医药还是其他行业,只要是涉及到这个区域的手续问题,都可以协助办理。主要是在这四个方面的物业服务,我们园区在今年四月份到五月份的时候,我们企业独栋这个项目也有大量的改进。截止到三月份到现在我们已经成交了三套。我们的情况基本就介绍到这儿,希望大家有时间的话,可以经常去我们U谷看一看,考察考察。

  主持人:我们下面有请BDA国际企业大道策划经理黄经理,其实我们和黄经理也有过一些沟通。

  黄星照:首先非常谢谢这次房讯网提供这次交流的机会,这次来的基本上都是一些熟面孔或者熟人,有一些专家,有很多独栋企业的同行,还有一些经济公司。

  其实企业独栋最开始黄总说的宏观的,还有在咱们企业独栋与产业的结合,提出了一些问题。刚才说了,杨总说了,就是说咱们的项目,特别是像咱们的老项目,咱们不是面对客户开推销会,所以提出一些问题就解决问题。他提出交通问题,还有人在的企业独栋的企业人才的引进的问题。

  这里面我就想了一下,其实企业独栋的开发商实际上它不是一个开发商的概念,它更多的是区域政府的一个招商部门。

总部基地,就是郝总、许总提出的一些总部概念,当时觉得很恐怖,但是想起来,我个人在企业独栋从业的经验,觉得确实这种协助独栋的开发,就是一种经济行为,它带来的就是当地的一些税收,还有就业等等问题。它不像住宅,住宅开发了就是大众化的消费品,人家住进去了,经济行为、交易形式就基本终止了。而企业独栋的开发,把这个企业引入到某个区域,它产生的一些经济行为是长久性的,而且区域的经济发展是起到绝对的推动作用。企业独栋办公项目总部基地,还有我们BDA国际企业大道,还有海淀那边,原来硅谷亮城,还有环保园,其实环保园一直是存在的,只是他们现在做土地一级开发,他们部分在做企业独栋办公。

  亦庄里面其实在独栋办公里面,它可能单个项目不像总部基地那么有规模,但是它可能是最热的一个项目。在这个金融危机下面,从去年奥运会以后,到今年年初的时候,我确实感觉到金融危机给我们企业独栋办公带来的负面影响,干得没有信心,还不是价格问题,主要是客源的问题。但是,自从我们公司调整战略以后,从目前的情况来讲,我个人还是比较乐观的,当然也不是相当乐观。公司战略调整来讲,将项目的按名有改动。同时我们同时启动了几个项目,(中和科技园),北京的软件园,还有我们最近即将启动的光机电项目,这个是我们公司在逆市的情况下,大胆做出的一个决策。这是一个占地七十万平米工业用地或者非住宅项目。基本我们公司准备依托经济技术开发区,然后长期地在开发区做企业独栋的开发或者是非住宅类型性质的开发。(点击进入详细)

  主持人:刚才黄经理也谈到有些问题可能是需要我们和政府双方一起来做,这样可能会更有效。刚才黄经理也一再提到总部基地,总部基地实际上这个应该说是很成功的项目,应该在我们独栋的项目里面应该是比较早的。今天我们总部基地的市场部经理张璟也到场了,我们也请他来谈一些经验。

  张璟:首先非常高兴今天能够有机会跟这么多同行坐在一起交流,下面我把总部基地的情况跟大家简单地介绍一下。总部基地实际上是丰台科技园区的第二期,丰台科技园区的第一期采用的是卖地的方式,企业一家一家买地,然后自己开发,自己招商。在第二期,我们(英国道锋集团)进入这个项目,进入统一规划、统一设计、统一招商的模式,建成了总部基地的西区一共是303栋,独栋的写字楼。

  当时提出的这种宣传口号就是真正的总部楼,你自己的楼。推出以后在市场上的反映非常好,因为它确实是有实力的企

业提供办公环境的一个需求。在去年年底,在金融危机的情况下,我们董事长他透过金融的危机,透过这种危机看到金融机会,金融的机遇,提出了总部基地金融港,把我们新建的东区要打造成一个金融港。这边的楼都是体量比较大的独栋写字楼。面积是从五千平米到一万六平米。

  总部基地金融港它现在推出的宣传口号,企业的总部,金融的港湾。我们一如既往地面对金融行业以外的各行业的企业总部进行招商。像刚才黄先生提到的,除了我们要把从物理上建成一个总部基地以外,我们从经济概念上业绩要建成总部基地的一个概念。我们要把总部经济打造成为一个总部经济的生态圈。今天非常地感谢写字楼网有这样一个机会给大家交流,希望今后在会后大家能够更多地交流,交朋友。我就说这么多。

  主持人:我注意到我们金融港的面积,好像现在的规划是五千到一万六。是不是现在企业独栋的项目面积有扩大的趋势,或者说你们当时的想法是什么样的?一开始的时候,大家都是几千平米,两千、三千、四千、五千这样的。

  张璟:当时提出这样一种需求,说你们体量比较小,比如CQC,就是中国质量认证中心,它提出来说,你们有大体量的楼,我只买一栋楼或者两栋楼就够了。有这种反映的企业不是一家两家,正是这样一些企业的反映,使我们看到了另外一种市场的需求,就是提供一些体量更大的独栋办公楼,这也是金融港体量更大的办公楼诞生的一个原因。

  主持人:谢谢。这也是客户的需求,市场的需求。我刚才看了一下,我发现我们今天的亦庄的项目好像比较多,我们另外还有一个亦庄的项目,就是龙生企业园。有请我们营销总监。

  梁峰:作为咱们这种独栋的项目来说,曾经有过辉煌的效果。比如咱们旁边坐的总部基地的同志。但是,说实话从02年的时候,在友谊宾馆的专家楼,我有幸跟总部工作人员有接触。

  有一个咱们成功的项目或者成功的人士都有自己独道的地方,比如02年咱们经济,应该持续向上的时间,包括大家如果这个行业内的也能够感觉到从02、03、04、05年一直在北京的三环、四环能够看到大量的基地,不间断的路,还有各方面的投入造势,他们的操盘模式非常好,造成了旺销、热销的形式。09年刚才大家都在说,我们独栋项目,独栋产品可能就是一个边缘化的东西。09年我们很不幸遇上了国际性的金融危机,这里边可能咱们做项目的人,我问问大家有谁有哪个月没开过

单,有没有自己的项目一年没开过单,我想肯定是有,大家都是朋友,咱们不在会上说了。

  我们现在最关心的问题就是怎么把房子卖掉,像咱们有实力的,不着急的。我认为如果想在目前这个困境中有一定的突破,第一个,我们先要找准自己的定位。我们跟CBD的,我们跟各个成交商的。从我们自己经营地位上讲,我们买的地,盖的房子,要卖出去,我们的利润,就是赚多少钱是我们希望的一个点。有幸我也曾经跟(金开)合作过。并不是说要降价,并不是怎么样。刚才大家说到合作的问题,实际上咱们不说开发区内的一些项目,从开发区像凌空的,包括像总部基地,虽然咱们可能各管一个城市的四边,但是很多客户基本上都看过咱们各个区域的项目。从这点我们是竞争对手,我要防着你你要防着我。

  但是,正因为咱们区位不一样,包括品质、包括价格都不一样,凌空他们那边怎么也得九千多,一万多。我们可能相对便宜一点。我的意思就是咱们目标的客户是有差异化的存在。与其大家互相防着,最终权大家都没成交,没有一个良好的表现。市场的成交越活跃,那么这个市场越活跃。大家从炒股票等等都能看得出来,我们怎么能打开自己的心态,用一个比较信任的态度来让自己下面这些咱们这个层面或者下面执行层面的这些人员有一个公平交流的一个平台,是建立在咱们这个网站的基础上还是有一个第三方,这值得咱们探讨,或者有一部分我们确实已经觉得可以交出来跟大家交流的。

  目前来讲,从我已经掌握的信息来讲,我们确实跟开发区内的有交流,感觉这个互动挺好,挺有效。我们把这个范围再扩大一点,咱们再往东扩,是不是我们就能够把本不大的市场或者本就不好让它满足的客户,让它容易找到自己合适的。也许我们成交量会上来,也许这个市场会更热一点。以咱们的力量,咱们坐在今天的所有人也不一定能够跟政府要到政策,很难。咱们的力量太小了,倒不如咱们能做点自己的事情,把这个市场做旺了。我就说一个是定位,一个是怎么合作。定准位,好好做,我觉得这个独栋市场就能够做好。我就说那么多,谢谢大家。

  主持人:谢谢,下面我们有请北京国华投资大厦副总经理简单谈一谈您对企业独栋的看法。

  王铁成:很高兴,今天参加这个会,向同行学了很多的东西。应该说今天这个题目非常新,感谢主办方打造这个平台。刚才诸位老总,诸位专家讲得非常精彩,非常好。应该在市场上咱们在座同行做起来,向市场传递一个声音,怎么向政府表达我们的困难,我们的心情,我们的状况。通过我们中介机构,通过我们的协会,怎么反映我们的现状,我们的困境。我想冬天来临的时候,大家坐下来,应该说是苦练内功的时候,是思考的时候。我觉得在市场不太好的情况下,应该说我们有时间、有机会把我们自身的东西做好,同时我想借助咱们这个平台,借助咱们网络媒体,这些专业媒体、专业机构,包括我们中介机构争取政府的支持。应该说形成了共识。我想希望今后我们有更多的机会把大家召集在一起,希望更多的类似的安排,希望大家多沟通。

  主持人:下面我们有请北京晚报的首席记者,给我们谈一谈。

  蒋举:来之前,没有任何的数据带给大家,倒是有一些观点,因为事先没有准备。刚才那边几位新闻界的同行先走了,我觉得记者说话好像一般都是提问的,拿出观点和思想,就不应该。在一个专业的会议上有点不伦不类,但是我有些看法拿出来说一下。刚才几位老总都是拿住宅市场来进行类比。我就想从房地产现在的一些现象来开始说。第一点也是呼吁其他的新闻同行,最近在互联网上炒作比较厉害的,房炒,本记者就这件事进行了调查。后来我也在网上和北京晚报发表了相应的报道和评论。所谓说的退房潮,南到深圳,北到黑龙江。后来我就根据一些素材调查,有一些项目说退房,我说怎么一个退房的都没有。

  人家说了,写文章的人说了,交易网上退房比例就这么高,上网一看,确实有这么回事,退了一个两居室换了一个三居

室。有一个案子,不同的两期,退房率达到百分之三十几。到那儿以后,人家销售总监给我的答复说,我们老板一朋友,这些他都订了,和约也签了,那栋楼他也买了几间,最后重新做决定,这房子不要了,我们老板说一分钱补偿都不要,退就退。于是在交易网上显示退房率高达百分之三十几。

  通过我的调查,我们的媒体说退房率如此地高说明地产又面临着一轮新的充气力。其实我们在座的人手里应该都有三、两套房子,我是这么认为的。 我第一个话题就是说,如果真是有退房的,法院公告那个,去看那个,那个一定是真的。

  第二个调查报告是跟大家说,除了高需求以外,改善购买也是存在的。北京周边的一些价格不高的别墅,低密度住宅、花园洋房最近销售额也是上升的,我现在没带数据来。但是本记者在现场看到了各方面的签约,如果开发商有如此的高手,为了一个记者弄几十个人在那儿签约,这也算不上。我相信我看到的是真的。

  下面再说到企业独栋的事,因为以前没听刘总提过企业独栋和产业园区这个概念。因为我在房地产媒体也十多年了,写字楼、信息网已经很专业了,反正对我们来说,反正跟房地产沾边的我们都关注,现在弄这么一个专业的话题来讨论,我想这是越做越专业,越做越细,越细越有需求了。我是赞成企业独栋的概念,我自己在新闻圈里工作十多年,办公环境就是企业独栋。现在在北京晚报,北京晚报和北京日报都是一家人,父子两个人在一个企业独栋里头,后来长安街扩建以后成了现在的新闻大厦。

  我对企业独栋的办公形式有感情,门口的保安不像其他的写字楼那么费劲。都有一个报社的老员工,比如我在这儿很多年,我不干了,我站在那儿,我说谁不是这儿的就不是这儿的,因为我不认识他,这人准是来找人的。我提一个外行的话题,就是企业独栋它的营销过程和策划过程能不能也像住宅这种思路来思考。

  我们住宅买独栋的时候,我购房人买独栋的时候是不是要考虑是不是第一居所。比如说我企业总部在这儿,我可能是第一。企业总部不在这儿,可能就不是第一居所。可能根据买住宅的购房人的需求,去理解一些配套医疗,如果是公司,可能是和医疗保险和它周围有什么规划,商业,就是这些东西。那么,我们作为北京晚报的这样一些媒体,对大家从这方面解释,更容易把这些说给我们的读者。刚才大家说的这些话太专业,我在大家发言结束的时候,提出一些这方面的问题,哪位老总有兴趣的继续回答。

  主持人:企业也应该有第一居所、第二居所的问题。研发这些部门实际上是可以放到,像我们的亦庄,像我们的上地,这都是可以的。我们对企业独栋的认识,这个概念应该是更宽泛的。比如说以前我们觉得企业独栋好像就应该是一千、两千、三千,类似我们目前也提到金融港从五千到一万六的项目,那么一万以上的项目是不是一个企业独栋的项目呢,我觉得应该可以纳入进来。

  我们对面以前有一个项目叫做(质地星座),应该是(华润)做的。企业独栋应该是在郊区,不应该在城里,我们是不是能够这样看,或者这样看这种概念是不更加狭隘,是不是可以更宽泛地来认识。因为时间的关系,下面我们也可以学一学电视节目的概念,我们每一个人用一分钟的时间,可以谈一谈我们自己个人对这个企业独栋的项目的一个看法、观点或者认识。但是这个时间我们就限定在每个人一分钟。我们从杨总开始。

  杨乐渝:企业独栋,我个人理解就是一个品牌。刚才刘总也说了,当时我们CBD做项目的时候,能够更多地把独栋的品牌和企业的品牌结合起来,把写字楼本身做成一个具有品牌性的东西。
  包括在郊区,我们出现产业转移和升级出来的这样一个办公需求,包括文化创意产业和其他产业的进入,其实很多的中小企业,这些文化创意产业是很注重品牌性的。所以,在这个方面对我们产品的设计和规划提出的要求,其实还是很高的。在国外订制性的需求是比较普遍的,比较普遍做的。我还想说一点,今天谈完各位发言以后,郝总的话给我留下很深刻的印象,说独栋这个力量现在是没有力量,我觉得说得非常对。
  因为原来我记得一年前,本来我们跟郝总一块成立这个写字楼专业委员会,把我们做写字楼的同行们团结起来,但是我本人还是主要的发起人,但是由于这一年身体的原因没有搞起来,实际郝总也是发起人,就批评我。这个就反映我们做写字楼的同行们交流不够,我那天跟铁成在一块聊的时候,说一定我们要把这个平台建立起来,因为这里面的专业话题、市场话题,还有合作的话题都会很多。比如说我们今后有机会能够组织一些市场方面的专家,还有我们产品方面的专家,以及我们的同行到诸位的项目去走一走,相互学习、资源共享。其实这个东西我们平时没有很好地意识到,在房地产好得不得了的过程中间可能忘记了交流的必要性,越是在这个时候,反而在低潮的时候可能要更多这方面我们需要更多的交流,我相信在大家有这样共同意愿的基础上,我们全国房地产联盟信息网愿意承担这样的一个功能,也谢谢大家的加入。
  郝鑫:应该说这个时代已经到来了,就是从各个方面,从咱们经济发展,包括整个企业的发展,我觉得低密度写字楼的时代已经到来了。咱们应该清醒地意识到,对于我们来说都是一个新鲜的东西。所以,我觉得既然做了低密度写字楼,我们下一步要把产品本身,包括产品一些相关的因素好好地去挖掘一下,争取咱们的力量更强大一些。
  蒋举:别墅是个人住房的终极产品,独栋写字楼也是企业的办公的终极产品,祝愿独栋办公的产业健康发展,谢谢!
  吕俊成:中国的现行所有的成功的经济发展模式,都是国际上成功的产业模式或者经济发展模式的复制。我想企业独栋作为中国经济一个重要的组成部分,也绝对不会例外。我想坚持这种郊区化办公,坚持低密度、低容积率、低层数,三低两高的开发模式,做为中国中小企业服务的纯粹的企业独栋项目,应该是我们坚持的目标。谢谢。
  沈毅:我想说的不是每个区域都适合做CDB,作为我们这样一个郊区化的办公,大部分都是三低一高这样的独栋产品,我觉得我们每个开发商一定要找准我们自己产品合适的定位,找准我们合适的客户定位,我想在经济危机时代,我们尤其要注重的方面。
  另外一方面,北京,我们整个的现在的一个定位是政治文化中心,其实我们有很多的产业优势,北京有我们全国总好的科技资源,一个文化资源。实际上北京非常适合文化产业、科技产业,一个密集型产业的发展。这个企业发展从中国制造向中国创造这个发展过程中,这是未来的大势所趋,这也是这次金融危机给带来的一个深刻变化。我想这样一个三低一高的趋势一定会带来更好的影响。
  张大庆:我们作为开发商来讲,也是追求产品的升级换代。从BDA新中心,我们最将提供的一种社区化办公的一种办公平台,在这个社区化办公里面,我们将强调人与人之间,企业与企业之间的互动沟通。另外在产品里面,除了研发楼,还会建设一些酒店、公寓,还有商业,最终在开发区形成一个高端的商务租房体。
  许皞:非常感谢咱们信息网写字楼提供的平台,我们现在开发新的产品,从独栋办公到企业社区,我们考虑到企业,因为办公产品不能仅仅给企业提供一个躯壳,要给企业一个灵魂,也就是一个我们所谓的大社区的概念,要给企业一个完善的空间,企业发展的空间。
  刚才总部经理张经理也谈到,总部基地谈到一个金融港的说法,非常好。我感觉金融港会有很大的前景。回到我们的项目来说,刚才我们张总也提到我们是一个综合体,我们感受到未来市场上在独栋办公、总部办公、城市办公这个市场上,企业社区将是一个发展的方向。我也希望我们独栋办公这些各个项目的竞争对手也好,同行也好,咱们多交流,共同把独栋市场做好,把独栋力量发挥出来。
  黄星照:我接着刚才的话题,我觉得以前独栋办公项目比较少,大家都在摸着石头过河,根本没有时间打造一个平台交流。现在虽说已经有很多企业独栋的项目,但是,确实相对于住宅这个主流市场来说,客户的可选择的项目并不是很多。也无法去达到一个主流产品的一个数量。
  从竞争层面来说,每一个客户的流失都是对开发商的一个损失。我觉得我们公司也会是首先注重自己,过去自己是因为项目的整体规模比较小,处于摸索阶段。基本还是借势营销。树立自己多年开发经验的信息,开始走品牌的道路,有多个项目在整体的规模上面也上去了。可能会在造势方面在这方面会加强
  邓镇铭:我们会去跟企业询问一下,他们入住企业独栋他们最看重一些真实的需求,我们统计得出来其实入住企业独栋企业,其实他们关注的经营的总成本,入住独栋企业在购置或者租赁的成本方面,以及在未来的经营成本方面,它的总成本是比其他的类似的写字楼或者其他的类似产品要低。
  其次是办公的舒适性,这两个是客户最关注的。我们做了一些调整,就是降低企业综合的运营成本,然后一个是在价格方面做了一些折扣。第二个就是在物业服务方面为企业整个运营降低了成本。我们基于客户的需求做出的一个调整。谢谢。
  李鼎:我是北京国际信息产业的,今天非常高兴能参加今天这个会议。咱们独栋项目从04年开始,总部基地推向市场的总部项目。陆续发展到现在应该有十几家项目在做,短短几年的时间,从小体量到现在的向大体量发展,包括一些其他形式的发展,包括我们公司提出的一个东部定制的一个方案,当然我们还没有推向市场。现在独栋虽然说是力量很弱,但是发展的速度是非常快的。它的生命力也是非常旺盛的。我相信以后咱们独栋项目会逐渐深入到企业家或者企业员工,就是办公的形态会更深入。谢谢。
  梁峰:企业独栋的开发,就产品是消费的产品,决定了我们的工作历来存在很大的困难。在不远的将来这么一个时间里,除了对环境,对产品,对设计,对配套,我们要把工夫下足以外,下一个我们更重要地是为自己的企业到底能够提供那些货真价实的服务,这个是我们下一步要着重要做的事。
  最后让我们都一块,咱们对内找准自己的定位,找准自己的目标。然后对外咱们通力合作,把产品做好,把公司做好,把市场做好。谢谢大家。
  张璟:如何为市场提供更好的写字楼,我相信我们总部基地会脚踏实地地把每一个环节的工作做好,做到位,谢谢。
  王铁成:经过几年的发展,这应该说独栋办公得到了市场认可,特别得到成功企业认可,更是得到政府的相关部门、事业单位他们的高度认可。我想这块的市场前景应该是非常看好的。我认为今后主办方多增加这种交流机会,把产品做得更有针对性,我想市场一定会更美好。
  主持人:谢谢,实际上刚才张瑾也谈到,企业独栋这样的项目实际上是有力量的。就说总部基地,我看过一个数据,好像是说总部基地占了丰台区的1%的面积,但是它的纳税额却占了丰台的百分之十几还是二十几,这个是丰台区的区长讲的,这个应该是比较可信的。
  从总部基地这个项目上来看,我个人认为,我们独栋的项目是有力量的。包括我们非中心也好,包括我们的LINK也好,我期待下一个总部基地尽快能够在北京市场上出现。两个多小时,大家可能都意犹未尽,我们因为时间关系,我们今天就算一个初步的认识,今年我们房讯网、房讯网有一个世纪论坛的计划,这次是春季第一次跟我们,可能下一次会在夏季,然后秋季、冬季,每一个季会有一个论坛,我们也是期待着下次跟大家见面。然后做进一步的交流、沟通。今天我觉得可能是最大的大家的想法比较客气,就是要沟通,要交流。我们会提供这样的一个机会,包括跟杨秘书长,我们下一步会给大家尽量地多提供这种类似的,包括世纪论坛或者其他的论坛或者峰会也好,我们这次论坛到现在就宣布结束。谢谢大家,再见!